Para tener una idea mas amplia de los cambios y aumentos en los precios de la vivienda nueva y de la situación del mercado de la vivienda en Ucrania, Kiev presentamos la dinámica del cambio mensual en los precios promedio en el mercado de Kiev, region de Gołosejewskij , calle Teremkowskaja -en los años 2001-2007, precio en USD $ m².

Dinamica del cambio mensual en los precios promedio en el mercado de Kiev, en La region de Dnieprowski , calle Karbyszewa . Años 2001-2007 , $/ m².

Dinamica del cambio mensual en los precios promedio en el mercado de Kiev, en la region Podolski calle Zacharowskaja en los años 2001-2007 , $/m².

Como ha quedado demostrado en las gráficas superiores , los precios ( en US $ -dolares estadounidenses ) han aumentado definitivamente en la mayoría de los sectores de la vivienda. Dependiendo de las habitaciones de una vivienda, los precios de las ofertas en el mercado de la vivienda usada en la ciudad de Kiev han aumentado en el año 2007:

- en apartamentos de 1 habitacion en 11,3%;
- en apartamentos de 2 habitacion en 13,0%;
- en apartamentos de3 habitacion en 16,8%;
- en viviendas de múltiples habitaciones en 28,4%.

De acuerdo a la estadística los precio han seguido aumentando en el año 2007.
En el mes de mayo 2007 , debido a ciertos rumores sobre las hipotecas , los precios han tenido una tendencia leve de bajar.

Estas pequeñas caídas han durado hasta finales de julio, luego en septiembre se han estabilizado y posteriormente han seguido aumentando hasta el final del año.
Las tendencias descritas anteriormente están claramente presentadas en los gráficos de los cambios de precios y el promedio de las ofertas en el mercado de vivienda de segunda mano en la ciudad de Kiev.

Mercado de la vivienda nueva.

En los últimos meses del año pasado , los precios de la vivienda han aumentado.Los expertos relacionan los cambios con el aumento de materiales de construccion, de la mano de obra, de los recursos energéticos, de la entrega a las autoridades los locales para la vivienda social y el aumento del poder adquisitivo de los ucranianos.
Pierwotny rynek

Mercado de la vivienda usada

Desde el septiembre del 2007 los precios han ido aumentando hasta los finales del año.

Mercado de la vivienda Ucraina. 2007 año.

En 2007 una vivienda de clase Premium en mercado secundario subió el 1,5%...
En Lvov, el m² cuesta $1,1 mil...
El precio de un inmueble en Ivano-Frankovsk ha aumentado el 2,36%...En Dnepropetrovsk, el m² ha costado $1,3 mil...
El precio de inmuebles en mercado primario incrementó en Kiev en un 45%...
En Ucrania se ha triplicado el valor de créditos hipotecarios concedidos, ascendiendo a 28 mil millones HRN...
El valor de 1 m² de vivienda de clase económica en mercado primario de Kiev, ha subido en 2007, comparando con el año 2006, en un 3,7%...
El promedio de precios en Dniepropietrovsk: zona cercana al centro de la ciudad — $976 mil/m², zona del centro — $1486 mil/m²...
Precios promedios del mercado primario de vivienda en Cherkasy: Rayagrobud — $4,1 mil/m², Dnieprovskie Kolo — $3,9 mil/m²...
En un mes, en Kiev se ponen en venta 3,5 mil viviendas...
El bienestar de Kiev notó un incremento llegándose a 0,8 m² por 1 habitante...

El pronóstico

El incremento más probable de precios en la mayoría de los segmentos, será en el 2008, el indicado por los límites de intereses de crédito (un 10-15% al año). El aumento de precios en el segmento de élite tendrá un valor más importante (un 20-25% al año). Se notará el factor de la demanda acumulada que se ha amontonado en 2007. El incremento de los precios de materiales de construcción, la inflacción, aumento de salarios del sector, costos de corrupción, grandes impuestos a la ciudad (con riesgo de sus incrementos en 2008) y el muy alto valor del suelo para futuras construcciones, todos estos factores propiciarán la tendencia de subidas de los precios de inmuebles.

La iniciativa de las autoridades de la capital de complementar el presupuesto a costa del incremento de participación de los inversionistas en creación de la infraestructura municipal ha obligado a los inversionistas a revisar sus conceptos del futuro de los precios en mercado de vivienda. La implementación de nuevas normativas resultará, de manera importante, en un grave incremento de precios en la capital - advierten los inversores. No hay otra salida de hacer frente a las “bárbaras” normativas de los operadores del mercado. “En el día de hoy, la rentabilidad de los proyectos de construcción realizados en las zonas dormitorio de Kiev, llega a un 25-30% de promedio, y eso, con muchos inversionistas que buscan apoyo en créditos bancarios. “Estoy seguro, de que nadie desearía disminuir ese índice de rentabilidad. Esto significa, que el consumidor final tendrá que pagar más” - dice el jefe de la junta directiva de la inversión OAO trust "Kiewgorstroj-1", Taras Ziabkin.

Los inversionistas constatan hoy que los costes adicionales de una obra llegan a un 35%, del que una gran parte pertenece al acondicionamiento de instalaciones de ingeniería y de comunicación, de las carreteras. “Ese incremente brusco del importe del impuestos podría ser aceptado, si la ciudad respetara, con toda responsabilidad, el desarrollo y la creación de esa misma infraestructura, y si garantizara a los inversionistas que todas las obras de infraestructura no pertenecientes a la parcela serían realizadas a cuenta del municipio” - dice el director del “Gremio Comercial Ucraniano”, Vadim Neposedov.

Según la mayoría de los jugadores del mercado de construcción, la magnitud óptima de las tributaciones al presupuesto municipal dedicadas a la creación de la infraestructura social, de ingeniería y de transporte, no debería de sobrepasar el 10% del coste de la construcción. Ese es el importe que desde el 24 de enero de 2007 está inscrito en la disposición del gabinete de ministros de Ucrania, y es un importe óptimo.

Vale la pena mencionar que la práctica de los últimos años ha mostrado que el aumento de los impuestos no influye ni en la calidad, ni en el estado de las carreteras, tampoco en el de los sistemas de ingeniería y de comunicación. “Si verdadero fuera el objetivo de crear infraestructuras, a los inversionistas se les daría un serie de exoneraciones, a cambio de llevar ellos a cabo, a costa propia, la realización de dichos sistemas” - dice V. Neposedov. ¿Cuándo, y a qué precio, podrán los inversionistas realizar similar proyecto?

En "Kievgorstroye-1", opinan que sería justo incrementar los precios proporcionalmente al incremento participativo del impuesto a contribuir por inversionistas. Y además, en las empresas a nadie le preocupa el hecho de que un áspero método de creación de los precios puede resultar en el impacto con solvencia de la demanda. Esto se explica de la siguiente forma: nadie quiere vivir, ni vivirá en la calle, porque el hogar es la segunda necesidad después de la alimentación. Pero hay una salida - simplemente habrá que recurrir al crédito.

Puede, que la despreocupación de las empresas ante la no implementación de mayores exoneraciones es efecto del desinterés que en esta materia perdura entre ciertos miembros del Consejo municipal de Kiev. “Con todo, creo que las declaraciones de ciertos concejales sobre la posibilidad de aprobación de tal decisión tienen el carácter populista. Aunque los inversionistas han tenido oportunidad de presentar sus demandas a cada fracción del Consejo municipal de Kiev, estas no están interesadas en tales propuestas”, - opina el director de la junta directiva de la inversión "Kyevgorstroya-1". Adicionalmente, varios expertos destacan la importancia de la regulación planteada, quienes, ante su no aprobación, presentan las nuevas, recalculadas previsiones del mercado. Para recompensar sus gastos, los inversionistas están obligados a subir los precios de viviendas”.

Según datos presentados por Nikolay Tolmachev, el director general de la promotora «TMM», en Ucrania cada año se construyen unos 8 millones metros cuadrados de viviendas, correspondiendo a cada habitante, tan sólo 17 centímetros cuadrados. Sorprenden las cifras que están en fondo de este “gran” trabajo de creación de nuevas viviendas e infraestructuras como alternativa a la edificación de los tiempos pasados. «La principal causa del incremento de precios de inmuebles es la insuficiente propuesta de proyectos de viviendas», - declara Tolmachev en una rueda de prensa a comienzos de octubre.

Según los cálculos de Tolmachev, en Rusia, a cada 1 habitante le corresponde 34 centímetros cuadrados de vivienda en edificaciones nuevas. Los precios de Moscú son superiores a las de Kiev, pero ¿quién dice que dentro de unos años (esta es, aproximadamente, la diferencia en dinamismo del coste de la vivienda) el nivel de nuestros ingresos no alcanzará el actual valor de ingresos de los rusos?

Consideremos un siguiente participante del mercado, el que concede los créditos hipotecarios - los bancos. Cuanto mayor es el valor de la operación, mayor es el importe de sus ganancias. La subida de valor de las viviendas se debe a que las instituciones financieras colaboran, frecuentemente, con inversionistas y con las aseguradoras, entes que prestan servicios a los deudores, estando interesados en incrementos de precios. Su propietarios, personas influyentes, encontrarán las adecuadas bases de apoyo al mercado.

Los compradores de Kiev, como siempre, invierten con ganas en inmuebles en estado de construcción.

En este momento, la mayoría de edificios nuevos de la capital es construida en régimen de autofinanciamiento.

Todo esto indica, que las viviendas de la capital pueden abaratarse exclusivamente a consecuencia de una crisis económica, y no como efecto de bajadas de un mercado a parte.

Para hoy, y generalmente, la mayoría de las empresas constructoras quiere construir edificios de la clase «económica» o «business» en barrios de los alrededores, a decir en las siguientes regiones de la capital: Darnitski, Dnieprovski, Solomenski, Desnianski, Goloseyevski, Sviatoshynski. Estas viviendas suponen hoy un menor coste, y además, se observa un gradual incremento de su demanda.

En cuanto a viviendas para élites, les corresponde en estos momentos un 20% de todas las obras en construcción de Kiev. Esto se debe a que la demanda de viviendas para élites es mucho menor que la de viviendas de clases «económica» y «business».

La manutención (incremento en 2007) de velocidad de la inflación y el pronosticado por Banco Nacional de Ucrania incremento del tipo de cambio oficial del dólar al nivel de 5,10 (considerado en el presupuesto del año 2008), aumentarán la participación de las importaciones y disminuirán las exportaciones de la producción ucraniana, lo que a su vez llevará a la posterior subida de los precios de materiales de construcción. Indirectamente, también influirá en la subida del precio el incremento del precio de gas (a los $160-180 por 1 millar de m³ en la primera mitad de 2008, probablemente).

Es importante destacar, que en un corto plazo, no merece la pena esperar un brusco salto de los precios de vivienda nueva - dicen los expertos de “Gremio Comercial Ucraniano”. V.

Neposedov subraya que en largo periodo el incremento de precios llegará a un 20-23% (anteriormente se pronosticaba un aumento del 15% y más a lo largo de 2008).

No se esperan importantes saltos de precios en el mercado de inmuebles.

La suplente del director de «Build & Live Development» Elena Rasputnaja, presenta los pronósticos de la empresa para el año 2008 y da una evaluación del desarrollo del mercado de inmuebles: analizando las tendencias de los año anteriores y del que está por terminar, se puede decir que invertir en inmuebles fue y sigue siendo lucrativo. Queda la pregunta, ¿cuál será el importe del retorno de los recursos invertidos? En el segmento de inmuebles de vivienda se está previendo un rápido retorno de capital invertido, mientras que los inmuebles comerciales suponen una inversión a largo plazo. Las obras de construcción - un proceso financiero largo y complicado, los costos propios cuyo ajuste de cuentas se produce mucho antes del comienzo de las ventas, en el que el valor por 1 metro cuadrado viene calculando desde el comienzo del proyecto.

Los analistas de la empresa «Build & Live Development» evalúan la situación del mercado de otros países, presentando la conclusión: la bajada de precios del mercado de inmuebles puede darse únicamente en caso de ocurrir un cataclismo económico o financiero dentro del país. Como tal se puede tratar la situación del mercado de servicios financieros de EE.UU., en donde se ha producido la crisis del crédito hipotecario. En Ucrania, sin contar los diferentes tipos de crisis potencialmente posibles, no existen premisas de la caída de precios en el mercado primario de inmuebles. Los precios pueden estabilizarse, pueden subir, pero no bajar.

En el mercado secundario la situación es completamente distinta. La política de precios del mercado secundario no está ligada al sistema de financiación, pudiendo reaccionar ante fluctuaciones de forma bastante dolorosa - en caso de un menor interés por inmuebles, el precio disminuiría. Para el año 2008 están declaradas realizaciones de interesantes proyectos de inmuebles comerciales y de vivienda.

En 2008, habrá demanda de inmuebles de vivienda más baratos. En 2008, será posible pasar a proyectos que permiten a los inversionistas disminuir al mínimo el riesgo, a la vez de ampliar el círculo de potenciales compradores. El mercado de inmuebles era y será atractivo para los inversionistas.

Los analistas pronostican, para el año 2008, un incremento de los precios de vivienda en el mercado primario de Kiev a nivel del 11-12%. El nivel de propuestas se mantendrá el nivel del año 2007. La demanda podrá ir creciendo.

Esto fue comentado por el director de la empresa de gestión de activos "Finkom Esset Menagment" Pawel Ruzitskiy. “El aumento de los precios en mercado primario durante 2008 será del 11-12% y mantendrá el nivel de la inflación” - dijo.

“Podremos observar tal aumento de precios, siempre que no ocurra algún acontecimiento de escala global en el mercado de inmuebles. Por ejemplo, si los intereses del crédito hipotecario disminuyen al 9%, habrá mayor demanda que a su vez provocará la subida de precios” - dijo Ruzitskiy.

El mismo ha dicho también, que en la estructura de propuesta para el 2008, igual que antes, predominarán las viviendas de clase económica - la que mayor interés despierta entre los posibles compradores.

Paralelamente, en "Kievgorstroye" se declara que en 2008 el aumento de precios de vivienda en mercado primario será de un 30%, como mínimo. La subida de precios de los inmuebles superará tres veces el nivel de inflación planteado en el proyecto de presupuesto para 2008. El respetable presidente de empresa y parlamentario Vladimir Polachenko comenta que la demanda modula la oferta - esta es, según él, la causa del incremento de precios de viviendas nuevas.

Entre julio y finales de 2007 incrementaron los precios de viviendas en edificios de HK "Kievgorstroy". En verano, la empresa vendía viviendas en edificios cuya construcción termina este año a un precio de $1760 por 1 м2, y a un precio de $1565 por 1 м2 en edificios cuya construcción terminará en septiembre de 2008. Pero, a finales de noviembre las viviendas ya se vendían a un precio de $1950 el м2, y en edificios cuya entrega está prevista para este año. Los edificios cuya construcción terminará en septiembre de 2008 se vendían por $1750 el м2.

Prognoza cen na pierwotnym rynku na pierwszy kwartał Pronostico de los precios en mercado d ela vivienda nueva en los primeros meses del 2008 año en los diferentes barrios de Kiev.

1 habitación 

2 habitaciones