Comparación Moscú-Kiev «IMI» (Índices del Mercado de Inmuebles) y «Planeta Obolon»

El mercado de inmuebles de Kiev, sin considerarse la situación política, se está desarrollando siguiendo sus propias reglas. Su comportamiento recuerda mucho el modelo de Moscú. Queda vigente la pregunta, si en el futuro se separarán los caminos de estos dos mercados.
Hay una hipótesis, que dice que en el mercado inmobiliario influyen, de forma importante, los factores políticos y la situación económica, la subida de ingresos de la población y los precios de petróleo y de gas. Intentemos comparar, siguiendo estos criterios, las dos capitales de los países hermanos: Moscú y Kiev.

Inmunidad hacia política

Durante los últimos años se está observando un periodo de estabilidad política en Rusia. Ucrania, todo lo contrario, ha superado la revolución «naranja» y las crisis gubernamentales. La economía de la Federación Rusa (FR) está subiendo, suben los precios de petróleo, se está acumulando el fondo de estabilidad, aumentan las prestaciones sociales y las pensiones. Al mismo tiempo, en Ucrania el «desorden» político no permite al país tomar un curso económico bien determinado. Por si fuera poco, subió el precio de gas. Parece que estos factores tendrán una influencia negativa sobre el incremento de precios de vivienda, pero la práctica demuestra lo contrario: en últimos años una vivienda en Kiev ha subido aún más que en Moscú.

Fuente: datos sobre precios en el mercado de Kiev según el grupo de empresas «Planeta Obolon» En el mercado de Moscú, los precios del comienzo de 2003 han subido casi 4 veces, mientras que en el de Kiev, casi 5 veces. Parece muy probable, que esta particularidad se puede explicar con relativamente bajos precios iniciales por metro cuadrado en Ucrania. Lo mismo en Moscú, el segmento inmobiliario barato subió 5 veces, aproximadamente.

Como se puede apreciar en el gráfico, sin considerar la diversidad local, en los últimos años el aspecto global del desarrollo de acontecimientos en el mercado de vivienda de Moscú y de Kiev, es bastante similar. Y tras el salto del año 2006, ambos mercados se encuentran en un estado similar de detención con ligera corrección hacia abajo.
¿Cómo afectan pues los factores políticos y económicos el comportamiento de los precios en el mercado de vivienda? La situación fue comentada, por encargo del centro analítico www.irn.ru, por el director ejecutivo del grupo de empresas «Planeta Obolon», Aleksej Kotenko: «Hemos analizado la influencia de una duradera resistencia política. Creemos, que la permanente tensión política ha hecho resistente el mercado de inmuebles a las crisis políticas.
Los colaboradores del centro analítico www.irn.ru opinan, en cambio, que paradójicamente la política y la economía ya no afectan de forma importante a los precios de vivienda. Para muchos compradores, la vivienda es un «objeto» de primera necesidad, indispensable para el hombre sin atención a la situación política y económica del país.

Los expertos rusos opinan que en el día de hoy el mercado de inmuebles de Ucrania se encuentra en la misma fase de desarrollo económico en la que Rusia se encontraba hace cinco año, habiendo momentos negativos y positivos.
Los rusos opinan que los inmuebles ucranianos “tomaron” el curso de un crecimiento estable y resistente, situación contraria a la del mercado inmobiliario ruso, en donde se agotaron todas las posibilidades para un incremento posterior.
Como se comenta en una edición de “Digest del inmueble ruso y extranjero”, Ucrania constituye un rumbo favorable, pero entrar el mercado ucraniano de inmuebles con inversiones libres e ilimitadas en resulta bastante peligroso. Es más eficiente hacerlo con un consorte que tenga el conocimiento de todos los riesgos ocultos existentes. Ciertas empresas proponen a los potenciales inversionistas rusos establecer cooperación para adueñarse de grandes parcelas agrícolas, transformándolas, o en conjuntos de ocio, con casas de reposo y sanatorios, o en colonias cerradas, similares a las que existen en los alrededores de Moscú.
“Investigando el mercado, hemos tomado, como nuestro objetivo, dos regiones a dominar, - dice el director general de UK "Nowa", Ruzanna Garifullina. - Estas regiones son: Kiev y sus cercanías y Crimea. Los expertos manifiestan, que la legislación ucraniana apenas se diferencia de la rusa, lo cual influye positivamente en la conciencia jurídica de los inversionistas rusos. Este “parentesco” de legislaciones, hace que la ley ucraniana resulta más comprensible para los rusos. Según expertos, lo positivo de Ucrania es que su ley defiende los derechos y los bienes de los inversionistas, y también los de los extranjeros.
Sin embargo, los inversionistas rusos subrayan que para ellos vender inmuebles en primeras fases de obras de construcción en la zona costera del Mar Negro, en genaral resulta poco interesante. “Siendo inversionistas, nos resulta incómodo vender en la etapa cero de la obra, ya que en esta fase todo está cubierto mediante costos propios. Y porque administramos fondos ajenos, estamos interesados directamente en un beneficio muy alto”, - añade R.Garifullina.

Fuente: «Ligabiznesynform»